Идея запуска субсидируемой ипотечной программы для приобретения недвижимости на вторичном рынке вызвала серьезную обеспокоенность у девелоперов. Рост привлекательности готового жилья за счет низкой кредитной ставки сокращает спрос на новостройки и ориентированные на них льготные программы ипотечного кредитования. В свою очередь это означает, что темпы строительства замедлятся, возникнут проблемы с рентабельностью проектов жилой застройки и оттоком инвестиций.
В структуре выдач ипотечных кредитов не менее 60% занимают ссуды на готовое жильё, при этом за последние 7 лет цены на него выросли вдвое. Сможет ли новая программа кредитования внести существенные коррективы в текущее положение дел? Вопрос остается открытым.
Как государство поддерживает спрос на жилье
Льготные программы кредитования с господдержкой для покупки нового жилья отличаются от обычных тем, что разницу между установленной сниженной процентной ставкой и рыночной компенсирует государство.
Действующими до 2024 года являются «Семейная ипотека», «IT-ипотека» и «Льготная ипотека», а «Дальневосточная ипотека» продлена до 2030 года. Соответствующие постановления подписал Председатель Правительства Михаил Мишустин.
Общим условием программ является ограничение по сумме кредита – в Москве и Санкт-Петербурге, а также в Московской и Ленинградской областях она составляет 12 млн рублей, в остальных регионах – до 6 млн рублей. При этом размер первоначального взноса со стороны заемщика должен быть не менее 15% от суммы сделки. Учитывая высокую стоимость жилья, допускается сочетание программ льготного кредитования и получения займа по рыночной ставке.
В 2023 году условия льготного ипотечного кредитования смягчились - в регионах стала возможной покупка вторичного жилья или земельного участка под индивидуальное строительство, если приобретение квартиры в новостройке невозможно.
В данном контексте разработку и запуск новой льготной программы под жильё на вторичном рынке можно рассматривать как попытку трансформировать сферу розничного кредитования. Цель – увеличить количество кредитов, обеспеченных надежными залогами, например, жильем. В этом случае снижается и уровень кредитного риска для банков, и процентная ставка по кредиту для конечного потребителя, а рост залоговой массы в виде крупных объемов вторичного жилья затормозит рост цен.
Проблемы потребительского кредитования
В 2022 году спрос на потребительские кредиты снизился в 6 раз, а к 1 марта 2023 года достиг отрицательного значения (-10%). Для сравнения, реальные[1] темпы роста ипотечного кредитования на ту же дату составили +9% за год.
Реальные годовые темпы роста кредитов населения
Источник: Росстат, Банк России, расчеты автора
В результате в банковском секторе возникла потребность поддерживать неипотечный сегмент розничного кредитования, который составляет порядка 46% кредитного портфеля или 13 трлн руб.
Необходимый для этого рост доходов населения едва ли возможен на фоне бюджетных ограничений и объективных экономических факторов. Поэтому переход беззалоговых кредитов в залоговые мог бы помочь: если залогом выступает готовое жилье, то в силу закона такие ссуды могут быть признаны ипотечными, а, значит, могут учитываться на балансе банков, под них могут быть выпущены ипотечные облигации и т.п.
Рынок недвижимости: завышенные цены и нереализованные предложения
Несмотря на все меры государственной поддержки спроса, на рынке жилищного строительства наблюдается рост объемов нераспроданного жилья.
Так называемое «затоваривание» жилищного рынка было спровоцировано диспропорциями в структуре спроса и предложения как строящихся, так и сданных квартир. Речь идет о том, что темпы роста предложения типового жилья и ипотечного кредитования значительно превышали рост доходов населения за последние 7 лет. В свою очередь рост цен на жилье значительно превышал процентную ставку по ипотеке, в том числе дополнительно субсидированную со стороны государства. Кроме того, до половины продаваемых квартир приобреталось с инвестиционными целями.
Образование подобного ипотечного «пузыря» влечет негативные последствия: цены на недвижимость ждет длительный период коррекции и стагнации, что лишит застройщиков и инвесторов финансовых ресурсов. В этом случае арсенал инструментов государственной жилищной политики резко сократится – на смену льготным ипотечным программам может прийти прямой выкуп жилья у девелоперов и их финансовое оздоровление. Снижение рыночной стоимости залогового жилья отразится и на банках обесцениванием кредитного портфеля и необходимостью пересмотра всей экономики ипотечного кредитования.
Субсидирование ставок по кредитам под залог готового жилья при этом может оказаться весьма полезным. Новое финансирование банки могли бы получить в форме кредитов, где залогом выступает готовое и непроданное жильё. В этом случае оператор программы сможет контролировать рост цен и обеспечить необходимую финансовую поддержку строительной отрасли.
[1] Данные, очищенные на величину жилищной инфляции (темпы роста цен на жилье по данным Росстата)
